Maliyet Analizi

Mekanınızı Sizin İçin Tasarladık

Mimari proje ve tasarım fiyatını belirleme işi tıpkı o tasarımın konumlandığı ve kente kattığı değer ve kentin talebi ile direkt bağlantılı olmalıdır. Biz mimarlar her yıl aynı hesaplama hatasını yapmaya devam edersek bir süre sonra durum mimari tasarım bedelleri, mesleğin itibarı ve mimarların ekonomisi açısından makas daha da fazla açılacak ve durum sonradan toparlanamaz bir hale gelecektir.

Bildiğimiz gibi mimarlık mesleğini özellikle serbest yürütmeye çalışanların emeğini fiyatlamak için kullandığı temel kaynak; mimarlık mesleğine başladığım yıllarda proje bedelini elle o katsayılarla dolu ama özünde ortalama yapı maliyetine bağlı formülü kullanarak hesaplardık. Şimdilerde ise odanın web sitesi üzerinden mesleki uygulama başlığı altındaki o hepimizin bildiği yazılımı kullanmaya başladık.

Mimari proje nedir?  

Arsa yapısı, yol şebekesi, kanalizasyon, elektrik gibi bağlantılar özenle kontrol edilerek proje bu bağlantılara göre çizilmeye başlanır. Tabii iklim koşulları gibi çevresel etmenler ve manzara, binanın yönü vs gibi estetik özellikler de bu süreçte göz önünde bulundurulur ve yaptıracağınız evle ilgili özel bir isteğiniz varsa, o halde projeyi çizecek olan mimarla tam da bu hazırlık sürecinde ayrıntılı olarak konuşmalı ve bilgi alışverişinde bulunmalısınız.

Arsa ve çevresel etmenler incelendikten sonra çizilen eskizlerle aşağı yukarı evinizin nasıl olacağı da şekillenir. Bundan sonra daha ayrıntılı planlara geçilir. Avan proje, aslında ön proje demektir ve yapı ruhsatı alınırken sunulacak olan kesin projeden bir önceki aşamadır. Taslaktan farklı çok daha ayrıntılı ve ana plana uygun ölçeklerle çizilmesidir. Kat planları, oda planları ve dış cephe çizimleri ile tesisat projeleri de göz önünde bulundurularak ortaya çıkabilecek tüm sorunlar, ev sahibi, mühendis ve mimar arasında bu ön projenin üzerinde konuşulur ve çözüme kavuşturulur. Tüm problemler çözüldüğünde ve her ayrıntıya kesin ve net bir şekilde ön proje üzerinde konuşularak karar verildikten sonra artık kesin mimari projenin çizimi aşamasına geçilebilir.

Ve son olarak, ön proje ile kararlaştırılan her detayın, ve eve dair her şeyin ayrıntılı bir şekilde çizildiği ve uygulamada rehber olarak kullanılacak olan ve tabii yapı ruhsatı ve gerekli izinler alınırken sunulacak olan uygulama projesi yani kesin proje çizimi aşaması gelir. Bina büyüklüğüne göre 1/50 ya da 1/100 ölçeğinde çizilen bu projede yapı ile ilgili, binanın bölümlerini, kesin ölçülerini ve oranlarını belirten vaziyet planı, bodrum kat ve çatı katı dahil her katın ayrı ayrı kat planları ve bunlara ait en az iki kesit ve farklı görünüşleri içeren belli başlı planların olması gerekir. Bu planlara da kısaca göz atalım:

planlar  

01  

Mimarlık Hizmet Bedeli = Yapı Yaklaşık Birim Maliyeti x Yapı Yaklaşık Alanı x Sınıf Ücret Oranı x Hizmet Bölüm Oranı x Hizmet Dalı Oranı x Bölge Geçim Endeksi Katsayısı x Zorluk Kriteri Katsayısı

Bu formülün detayları TMMOB Mimarlar Odası Mimarlık Hizmet Şartı ve En Az Bedel Tarifesi’nde ayrıntısıyla tariflenmiştir. Yazılımın kullandığı formül de budur. Uzun süredir kullanılan bu formüldeki yıllara göre değişen tek değer yılda bir kez güncellenen Yapı Yaklaşık Birim Maliyetidir. Başka bir deyişle yapılacak inşaatın kabaca hesaplanmış ortalama maliyetidir.

02  

Çoğumuz, özellikle de nispeten daha yeni meslektaşlarımız bedel hesabı uygulamasının hangi girdilerle ve hangi formülasyonla çalıştığını bilmez, ya da sorgulamaz.

Kente değer katması, kullanıcıya mutluluk getirmesi beklenen, müteahhide ve emlakçılara gerçek değeri üzerinden para kazandıran ve mimar tarafından tasarlanan mimarlık ürününün bedeli mevzuatta tarif edildiği ve formülde de gördüğümüz gibi metrekare maliyeti üzerinden hesaplanıyor. Daha iyi anlaşılması için örnek vermek gerekirse; 20 milyon dolara satılan bir Patek Philippe kol saatinin tasarım bedelinin kullanılan 50 gram çelik, deri kayış, 5 gram titanyum alaşım bir kadran ve 15 gram safir camın maliyeti üzerinden hesaplanmaz, bu örnekte tasarımcı yaklaşık 100 dolarlık bir maliyeti 20 milyon dolara çevirmektedir ve kazancı da doğal olarak 50 dolar civarı değil bir tasarımda en az 5 milyon dolar civarıdır.

03 

Görüldüğü gibi yapı maliyet sınıfları üzerinden proje bedeli hesaplamak 21.yüzyılın kazanç dünyasında mimarlık mesleğinin kümülatif değerini azalttığı gibi mimarın toplumdaki ekonomik itibarını da buna paralel azaltmakta, mimarı tasarımcı olarak yapının değerini değil maliyetini etkileyen bir unsur olarak zihinlere yerleştirmektedir. Mimarlık mesleği tasarımın değeri, fiili dünyada tasarıma başlama kararından kullanım ve satış stratejisine kadar bulunduğu konumla, o konumun ekonomik değeriyle direk bağlantılıdır.

Bu sefer sektör içi bir örnek vermek gerekirse; 1 metreküp betonun fiyatı, 1 ton demirin fiyatı, seramik yapıştırıcısının fiyatı nakliye olanakları dışında imalatın yerine göre değişmez. İçinde bulunduğumuz düzende ekonominin ölçü birimlerinden biri olan metrekarenin fiyatı şehirlerde neredeyse sokak sokak cadde cadde değişmektedir. Yapıyı inşa eden müteahhit için ve son kullanıcı için yapı maliyeti değişmezken satış bedelleri ve kar oranları ciddi oranda değişmektedir.

04  

Emlak sektörü bölgesel emlak endeksleri için hazırlattıkları yazılımlarını kullanarak nokta bazlı detaylı fiyat analizleri ile emlak değerlerini anlık olarak analiz edebilmektedirler. Böylece de mimari eserin o anki gerçek değeri üzerinden ücret politikalarını belirlemektedirler.

Konuyu daha iyi anlamak adına biraz rakamlara bakalım ve hesaplamaları da çok karıştırmamak için konut üzerinden yapalım; TC Merkez Bankası https://evds2.tcmb.gov.tr/ sayfasından aldığım TUİK yapı ruhsatlarına üzerinden çekilen verilere göre tüm Türkiye’de 2010 yılı başı ile 2020 yılı sonuna kadar 17.811.539.274,00 m2 (on yedi milyar sekiz yüz on bir milyon beş yüz otuz dokuz bin iki yüz yetmiş dört metrekare) ruhsatlı konut üretilmiş. Yine TC Merkez Bankası verilerine göre 2010 ve 2021 aralığındaki konut metrekare birim fiyatları 1.015,40 TL’den yüzde 293,84 artışla 3.999,10 TL’ye yükselmiş. Aynı oran İstanbul’da yüzde 311,49 olurken İzmir’de yüzde 348,39 olmuştur.

05 

Peki bizim ücret hesaplamalarımızda kullanılan Yapı Sınıfına Göre Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri 2010 ile 2021 aralığında nasıl değişmiş? Konut tasarımında kullanılan yapı sınıfları üzerinde değerlendirme yaparsak: 3A yapı sınıfı birim maliyeti 448 TL’den yüzde 203,57 artışla 1360 TL’ye çıkmış, 3B yapı sınıfı birim maliyeti 511 TL’den yüzde 252,25 artışla 1800 TL’ye çıkmış, 4A yapı sınıfı birim maliyeti 577 TL’den yüzde 232,75 artışla 1920 TL’ye çıkmış, 4B yapı sınıfı birim maliyeti 640 TL’den yüzde 259,37 artışla 2300 TL’ye çıkmış, 4C yapı sınıfı birim maliyeti 761 TL’den yüzde 225,88 artışla 2480 TL’ye çıkmış. Bu beş yapı sınıfı birim maliyet artış ortalaması ise bu 10 yıllık aralıkta yüzde 234,76 olmuştur.

06  

Bu durumda mimarların yanlış hesaplama yüzünden kaybına kümülatif bakmak gerekirse Türkiye geneli değer artışı ile yapı maliyetleri arasındaki oransal makas yüzde 56,36 ile aleyhimize açılmıştır. Üretilen 17.811.539.274,00 m2 (on yedi milyar sekiz yüz on bir milyon beş yüz otuz dokuz bin iki yüz yetmiş dört metrekare) konut göz önüne alındığında ve bu kadar konutun gerçek değeri alıcıların cebinden çıktığına ve mimarların cebine de girmediğine göre sektörün mimarlara ciddi oranda borcu olduğu görülmektedir. Yanlış hesaplama yüzünden ne kadar kaybettiğimizin hesabını da ekonomistlere havale ediyorum.  Ama düz hesapla bile mimarlar olarak sektöre hediye ettiğimiz bu fark bile çok ciddi rakamlara denk gelmektedir.

Örneklerden de anlaşılacağı gibi mimari proje ve tasarım fiyatını belirleme işi de tıpkı o tasarımın konumlandığı ve kente kattığı değer ve kentin talebi ile direkt bağlantılı olmalıdır. Biz mimarlar her yıl aynı hesaplama hatasını yapmaya devam edersek bir süre sonra durum proje bedelleri, mesleğin itibarı ve mimarların ekonomisi açısından makas daha da fazla açılacak ve durum sonradan toparlanamaz bir hale gelecektir.

Bir proje hakkında görüşmek ister misiniz?

Bize buradan rahatlıkla mesaj bırakabilirsiniz.